نمو الأسعار في دبي توقّف فعلياً. العائد الإيجاري أصبح هو العائد.

رقمان نُشرا خلال الأسبوع الماضي يصفان السوق نفسه ويبدوان متناقضين. مؤشر أسعار البيع السكنية في دبي تراجع مجدداً في يوليو، في خامس انخفاض شهري متتالٍ، ليستقرّ النمو السنوي عند 0.55%. وفي الفترة نفسها، سجّل أسبوع 16–20 أغسطس معاملات عقارية بقيمة 10.68 مليار درهم عبر 4,092 صفقة — بزيادة 11.5% عن 9.58 مليار درهم في الأسبوع السابق.

لا تناقض بين الرقمين. بل هما أوضح إشارة حتى الآن إلى أن دبي انتقلت من سوق نموّ رأسمالي إلى سوق عائد إيجاري، وأن المشترين الذين لم يعدّلوا حساباتهم ما زالوا يحلّون معادلة العام الماضي.

ماذا يقول المؤشر فعلاً

قراءة REIDIN لشهر يوليو، الصادرة في 19 أغسطس، هي الصورة الأكثر اكتمالاً المتاحة. مؤشر أسعار البيع الإجمالي في دبي تراجع 0.65% خلال الشهر ليصل إلى 142.80 بعد أن كان 150.21 في فبراير — أي انخفاض بنسبة 4.9% على مدى خمسة أشهر. وقد تقلّص النمو السنوي على مراحل: 11.79% في يناير، و6.09% في أبريل، و3.58% في مايو، و0.55% في يوليو.

وتحت هذا العنوان، ينفصل شطرا السوق السكنية عن بعضهما. أسعار الشقق تراجعت 0.61% في يوليو وهي اليوم أعلى بنسبة 0.09% فقط عن العام الماضي — أي ما لا يمكن تمييزه إحصائياً عن الثبات. أما أسعار الفلل فتراجعت 0.85% خلال الشهر لكنها تبقى مرتفعة 3.41% على أساس سنوي، ما يعني أن قطاع الفلل استوعب التصحيح من قاعدة أعلى واحتفظ بمعظم مكاسبه السنوية.

وتؤكد بيانات الأحجام الاتجاه ذاته. فقد سجّلت Engel & Völkers عدد 79,281 معاملة سكنية بقيمة 221.4 مليار درهم في النصف الأول من 2026، مقابل 91,973 معاملة بقيمة 262.6 مليار درهم في النصف الأول من 2025 — تراجع في الأحجام بنسبة 13.8% وفي القيمة بنسبة 15.7%.

الإيجارات تراجعت أسرع من الأسعار

هذا هو الجزء الذي تغفله معظم التحليلات. مؤشر الإيجارات الإجمالي في دبي هبط من 139.61 في فبراير إلى 128.30 في يوليو، أي بنسبة 8.1% خلال خمسة أشهر — وهو تراجع أشدّ من انخفاض الأسعار البالغ 4.9% في النافذة الزمنية نفسها. إيجارات الشقق انخفضت 1.92% في يوليو و3.78% على أساس سنوي؛ وإيجارات الفلل تراجعت 1.47% خلال الشهر و4.77% على أساس سنوي.

ولأن الإيجارات صحّحت أسرع من الأسعار، انضغطت العوائد بدل أن تتوسّع. فقد تراجع العائد الإيجاري الإجمالي من 6.43% في يونيو إلى 6.35% في يوليو، وارتفعت نسبة السعر إلى الإيجار من 15.99 إلى 16.19 سنة. ولا تزال الشقق تحقّق عائداً إجمالياً قدره 6.83%، فيما تحقّق الفلل 4.45% — وهي فجوة تبلغ 238 نقطة أساس، تمثّل اليوم أهمّ رقم منفرد بالنسبة للمشتري الباحث عن الدخل، وهي أوسع مما قد يوحي به أداء الأسعار في كلٍّ منهما.

لماذا صمدت الأحجام رغم ذلك

إذا كانت الأسعار ثابتة والإيجارات متراجعة، فلماذا تحرّك 10.68 مليار درهم في خمسة أيام عمل؟

تركيبة الأسبوع تفسّر ذلك. فمن أصل 7.11 مليار درهم مبيعات عبر 3,098 معاملة، استحوذ البيع على الخارطة على 3.94 مليار درهم عبر 2,150 صفقة، بينما استحوذت العقارات الجاهزة على 3.17 مليار درهم عبر 948 صفقة. وباستبعاد الأراضي — 211 معاملة، وجميعها في خانة الجاهز — يتبيّن أن البيع على الخارطة مثّل نحو 74.5% من مبيعات الوحدات والمباني بالعدد، مقابل 55.4% فقط بالقيمة.

هذا الانقسام يصف سوقاً يشتري فيه المشتري الحدّي خطة سداد لا سعراً. فهياكل الدفع في البيع على الخارطة توزّع التكلفة على ثلاث إلى أربع سنوات، وهي غير مبالية إلى حدّ بعيد بتحرّك المؤشر 0.65% الشهر الماضي. أما مشترو العقارات الجاهزة، فيقيّمون سعر اليوم مقابل إيجار اليوم — وإيجار اليوم قد تراجع.

والتمويل يعزّز النمط نفسه. فقد سجّلت الرهون العقارية 845 معاملة بقيمة 2.77 مليار درهم، أي 25.9% من إجمالي قيمة معاملات الأسبوع. ومع سعر إيبور لثلاثة أشهر عند نحو 3.91% وأفضل سعر فائدة ثابت تقليدي عند 3.89% لأجل عامين مع تحويل الراتب، فإن شراء شقة بالرفع المالي عند عائد إجمالي 6.83% ما زال يغطّي كلفة الدين — لكن بهامش يقلّ عن ثلاث نقاط مئوية قبل رسوم الخدمة وأتعاب الوساطة وفترات الشغور. في 2024 كان النمو الرأسمالي يغطّي أي خطأ في التقييم. لم يعد يفعل.

أين ذهب النمو فعلاً

السوق التجاري في دبي يعيش دورة مختلفة تماماً. ففي الربع الثاني من 2026 بلغت نسبة الشواغر المكتبية 1.4%، مع توافر في الفئة الممتازة عند 0.1% فقط؛ وارتفع متوسط الإيجارات المكتبية 13% على أساس سنوي وفق قياس CBRE، فيما سجّلت JLL زيادات تصل إلى 31.5% في أكثر القطاعات الفرعية ضيقاً. أما إيجارات التجزئة فبلغت 273 درهماً للقدم المربّعة بارتفاع 18.3%، عند إشغال يقارب 98%. وارتفعت الإيجارات الصناعية 23.3% عبر ممرّات الخدمات اللوجستية الرئيسية.

المستثمر الذي يقارن شقة في دبي بعائد إجمالي 6.83% مع نمو رأسمالي ثابت، مقابل أصل تجاري في سوق شواغره 1.4%، يتّخذ قراراً مختلفاً جوهرياً عمّا كان عليه قبل اثني عشر شهراً — ومعظم المشترين السكنيين لم يُجروا هذه المقارنة بعد.

ماذا يعني ذلك عملياً

بالنسبة للمشترين، ينبغي أن ينضبط المعيار. فعند نمو سنوي بنسبة 11.79% يصحّح السوق أي دفع زائد خلال عام؛ أما عند 0.55%، فلا يصحّحه إطلاقاً. سعر الدخول ورسوم الخدمة والإيجار القابل للتحقيق فعلاً — لا الإيجار المُعلن — هي ما يحدّد العائد اليوم، وهو ما يرجّح المخزون الجاهز في المجتمعات المستقرّة حيث يمكن التحقّق من الإيجار بدل توقّعه.

بالنسبة للبائعين، اتجاه الأشهر الخمسة يُضعف حجّة انتظار انتعاش لا تدعمه البيانات. فالأحجام موجودة — قرابة 3,100 معاملة بيع أُنجزت الأسبوع الماضي — لكنها تُنجَز بأسعار اليوم، لا بأسعار 2025.

بالنسبة للمُلّاك، تراجع الإيجارات 8.1% خلال خمسة أشهر يعني أن توقعات التجديد التي وُضعت خلال موجة 2024–2025 باتت أعلى بكثير من السوق. العوائد تنضغط لأن الإيجارات تنخفض، لا لأن الأسعار ترتفع. والتجديد الواقعي يحمي الدخل أفضل مما يفعل الشغور.

بالنسبة لمشتري البيع على الخارطة، ميزة خطة السداد حقيقية لكنها مشروطة: تعمل حين يسلّم المطوّر في موعده إلى سوق فيه طلب إيجاري، وتعمل بشكل رديء حين يقع التسليم في موجة معروض. سجلّ التسليم أصبح اليوم أهمّ من خصم يوم الإطلاق.

---

دبي لم تتوقّف عن العمل. بل توقّفت عن مكافأة المستثمر لمجرّد وجوده. العوائد المتاحة في هذا السوق لا تزال تنافسية بالمقاييس العالمية — لكنها الآن تحتاج إلى اختيار ودراسة وإدارة، لا إلى انتظار.

تعمل A G H Properties مع المشترين والبائعين والمُلّاك في سوقَي دبي السكني والتجاري، اعتماداً على بيانات معاملات دائرة الأراضي والأملاك لا على انطباعات العناوين. إذا أردت رؤية محدّدة لما يحقّقه عقارك — أو العقار الذي تنوي شراءه — من عائد بإيجارات اليوم، تواصل مع فريقنا لاستشارة خاصة.