تحوّل في سوق الإيجارات بدبي: العقود الجديدة تتجاوز التجديدات للمرة الأولى

على مدى 36 شهراً متتالية، فضّل معظم المستأجرين في دبي البقاء في مساكنهم. فقد تفوّقت التجديدات على العقود الجديدة في كل شهر من يناير 2023 حتى يونيو 2026. وفي يوليو وأغسطس انكسر هذا النمط. هو تغيّر صغير في جدول بيانات، لكنه ذو دلالة لكل من يملك عقاراً في دبي أو يستأجره أو يقيّم الاستثمار فيه.

ماذا تُظهر البيانات

بحسب تحليل لبيانات تسجيل عقود الإيجار في دائرة الأراضي والأملاك أجرته «فام بروبرتيز» ونشرته صحيفة خليج تايمز في 23 سبتمبر، تجاوزت العقود الجديدة التجديدات بمقدار 633 عقداً في يوليو و2,139 عقداً في أغسطس. وهي المرة الأولى التي تفوق فيها العقود الجديدة التجديدات في أي شهر منذ بدء رصد البيانات في يناير 2023. وبلغت العقود الجديدة نحو 14,100 عقد في يوليو و15,600 في أغسطس، وكلاهما أعلى من مستواه قبل عام، وإن كانت العقود الجديدة من يناير إلى أغسطس أقل بنحو 1% من 2025، والتجديدات كذلك أقل بنحو 1%.

ويظل حجم النشاط مرتفعاً. إذ يشير تحديث السوق الصادر عن «إدواردز آند تاورز» في 9 أكتوبر إلى 298,984 عقد إيجار على العقارات الحرة في الأشهر التسعة الأولى من 2026، بزيادة 6.8% على أساس سنوي، وكان عدد عقود سبتمبر (48,639 عقداً) الأعلى شهرياً هذا العام. والمصدران كلاهما تحليل ثانوي لبيانات الدائرة، ويجب التحقق منهما من السجلات الرسمية قبل الاعتماد عليهما.

لماذا ينتقل المستأجرون

السبب هو السعر. فقد وجد التحليل نفسه أن المستأجرين الجدد استطاعوا الحصول على شقق مماثلة، في المبنى ونوع الوحدة نفسيهما، بإيجارات تقل بما يصل إلى 15.3% عن مستويات يناير 2026، بينما تراجعت إيجارات التجديد بنحو 1% فقط. وسُجّل متوسط إيجار الشقق في العقود الجديدة عند 94.6 درهم للقدم المربعة في أغسطس، بانخفاض 8.3% عن ذروة أكتوبر 2025 البالغة 103.1 درهم.

وبعبارة أخرى، توجد اليوم فجوة بين ما يستطيع المالك طلبه من مستأجر قائم وما يفرضه السوق على مستأجر جديد، وهي فجوة لصالح المستأجر. وقد لخّص الرئيس التنفيذي لـ«فام» الأمر بأن المستأجر يستطيع الانتقال إلى شقة مماثلة بكلفة أقل من كلفة التجديد. وحيثما ينطبق ذلك، يصبح تغيير السكن قراراً مالياً رشيداً لا مجرد عناء.

حيث يؤدي المعروض دوره

المعروض هو المحرّك الأرجح. فقد شهدت عمليات تسليم المنازل الجاهزة في دبي مستويات مرتفعة هذا العام، وهو موضوع تناولناه في أبحاث سابقة، وتنافس الوحدات الجديدة الملّاك الحاليين مباشرة على المستأجرين. وقد ظهر التحول في مناطق محددة: ففي أغسطس تجاوزت العقود الجديدة التجديدات بمقدار 1,102 عقد في البرشاء جنوب الرابعة، وهي منطقة تضم قرية جميرا الدائرية.

ومن المهم الحذر في تفسير ما لا تقوله البيانات. فهي لا تُظهر انهياراً في الإيجارات؛ إذ إن التجديدات، التي لا تزال تمثل حصة كبيرة من العقود، لم تتحرك إلا قليلاً. كما أنها لا تُظهر تصرف جميع المناطق بالطريقة نفسها. فنسبة 15.3% هي حد أقصى في بعض المناطق المتوسطة والراقية، وليست متوسطاً للسوق.

التنظيم يغيّر أيضاً صورة المعروض

ثمة تطور تنظيمي منفصل يمسّ الشريحة الأدنى من سوق الإيجار. فقد نشرت بلدية دبي في 7 أكتوبر دليل اشتراطات التخطيط والبناء للسكن المشترك، تنفيذاً للقانون رقم (4) لسنة 2026 الذي بدأ سريانه في 8 سبتمبر. ويشترط أن توفّر غرف النوم خمسة أمتار مربعة للفرد على الأقل، وأن يُخصَّص كل مبنى إما للأفراد أو للعائلات، وأن تُمنح المباني القائمة مهلة سنة واحدة لتوفيق أوضاعها. وتشمل المناطق المسموح بها أكثر من 44 منطقة، مع الإعلان عن مواقع إضافية لاحقاً. وسيستغرق ظهور أثر ذلك على الطلب على الشقق التقليدية بعض الوقت في البيانات.

ماذا يعني ذلك للملّاك والمستثمرين

بالنسبة للملّاك، الدرس العملي أن خطاب التجديد لم يعد خياراً افتراضياً آمناً. فالمالك الذي يسعّر التجديد وفق إيجار العام الماضي قد يجد المستأجر يقارنه بوحدة متاحة قريبة بسعر أقل. وقد يكون التسعير عند مستوى العقود الجديدة المسجّلة أو قريباً منه، مع الاحتفاظ بمستأجر جيد، أجدى من التمسك بإيجار معلن مرتفع ومواجهة شغور.

أما المستثمرون فيستحق عائد الإيجار الإجمالي المبني على إيجارات 2025 مراجعة. فالعائد أصبح جزءاً أكبر من إجمالي العائد مقارنة بنمو الأسعار، لذا ينبغي اختبار بند الإيجار في أي نموذج وفق أحدث العقود المسجّلة لا الأسعار المعلنة. وبالنسبة للمستأجرين، فإن نافذة التفاوض أو الانتقال مفتوحة، خصوصاً في المناطق ذات المعروض الجديد الكبير.

وللراغبين في أول عملية شراء، تغيّر الإيجارات المنخفضة معادلة الإيجار مقابل الشراء على المدى القصير، مما يزيد أهمية جودة العقار وسعر الشراء لا العكس.

تتابع «إيه جي إتش للعقارات» تسجيلات الإيجار والمبيعات لدى دائرة الأراضي والأملاك على مستوى المجتمعات السكنية. إذا كنت تملك وحدة مؤجّرة وترغب في استراتيجية تجديد قائمة على المقارنات المسجّلة، أو تختبر استثماراً وفق الإيجارات الحالية، فتواصل مع فريقنا للحصول على استشارة خاصة.