استخبارات المستثمر · بيانات دائرة الأراضي والأملاك · تُحدَّث يومياً
اعرف أين تنمو أسعار دبي وأين تستقر وأين تكمن المخاطر
خمس سنوات من التصرفات المسجّلة، مُقيّمة منطقةً منطقة — مع صفقات الجملة والأراضي والمباني وراء كل شهر. الملخّصات مجانية، والتقارير الكاملة للمستثمرين الذين نوافق عليهم.
الشهر والربع ونصف السنة ومنذ بداية العام
المبيعات المسجلة في دبي ووسيط سعر القدم، كل فترة مقارنة بما قبلها. الأخضر ▲ ارتفاع والأحمر ▼ انخفاض. المصدر: البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك.
مؤشر الأسعار الشهري
وسيط سعر القدم شهرياً، أكتوبر 25 = 100.
| الشهر | المؤشر | التغير | وسيط درهم/قدم | المبيعات |
|---|---|---|---|---|
| أكتوبر 25 | 100.0 | — | AED 1,709 | 19,722 |
| نوفمبر 25 | 105.3 | ▲ 5.3% | AED 1,799 | 18,730 |
| ديسمبر 25 | 109.4 | ▲ 3.9% | AED 1,870 | 19,171 |
| يناير 26 | 104.3 | ▼ 4.7% | AED 1,782 | 17,413 |
| فبراير 26 | 101.6 | ▼ 2.5% | AED 1,737 | 17,024 |
| مارس 26 | 101.9 | ▲ 0.3% | AED 1,742 | 13,510 |
| أبريل 26 | 103.8 | ▲ 1.8% | AED 1,774 | 14,023 |
| مايو 26 | 96.4 | ▼ 7.1% | AED 1,648 | 10,274 |
| يونيو 26 | 100.2 | ▲ 3.9% | AED 1,713 | 13,931 |
| يوليو 26 | 101.3 | ▲ 1.1% | AED 1,732 | 14,114 |
| أغسطس 26 | 99.9 | ▼ 1.4% | AED 1,707 | 11,844 |
| سبتمبر 26 | 97.8 | ▼ 2.1% | AED 1,671 | 11,297 |
ماذا تقول البيانات · سبتمبر 2026
سوق يهدأ وأسعار متماسكة
- 1الأحجام عادت إلى طبيعتها، والأسعار لم تنكسر. المبيعات أقل بنسبة 45% من سبتمبر 2025 ومنذ بداية العام أقل بنسبة 21% من 2025، لكن سعر القدم للوحدات أقل بنحو 5% فقط من العام الماضي وثابت شهرياً. إنه تباطؤ في النشاط لا تصحيح في الأسعار — حتى الآن.
- 2العقار الجاهز هو فرصة القيمة. تم تداول الشقة الجاهزة بسعر 1,371 درهم للقدم مقابل 1,720 على الخارطة — مشترو الخارطة يدفعون علاوة 25% مقابل خطة الدفع. وفي شقق الغرفة الواحدة تصل الفجوة إلى 30%.
- 3استيعاب الخارطة يتركّز. انخفضت مدينة المطار (دبي الجنوب) من 1,832 صفقة في أغسطس إلى 688؛ وفقدت أبراج عزيزي فينيسيا 50–76% من وتيرتها. انتقل الطلب إلى الإطلاقات الجديدة — فاليا (الخور)، بن غاطي سكاي تيراسز/سكاي فليم، إمتياز RAW District 2.
- 4المشترون يرتقون. انخفضت مبيعات ما دون مليون درهم 18% شهرياً بينما ارتفعت مبيعات 2–3 ملايين 15%. وارتفعت تسجيلات الرهن 10% إلى 2,982 — المستخدم النهائي الممول يقود السوق الجاهز.
- 5الأموال الذكية تشتري الأراضي. تم تداول أراضٍ تجارية بقيمة 4.0 مليار درهم وأراضٍ سكنية بقيمة 2.5 مليار، منها 140 قطعة في اليفرة 1 وسبع صفقات فردية تتجاوز 125 مليون درهم. أراضي اليوم هي معروض 2029–2031.
الاقتصاد خلف السوق
السكان والأعمال والبنوك والرهون
أرقام رسمية حتى 6 أكتوبر 2026. الطلب العقاري يتبع السكان والوظائف والائتمان.
الأشخاص
- عدد سكان دبي28 سبتمبر 2026 · هيئة دبي للبيانات والإحصاءات
- 4,807,185▲ +226,885 منذ يناير (+5.0%)
- عدد سكان الإمارات العربية المتحدةنهاية عام 2024، أحدث بيانات رسمية · المركز الاتحادي للقدرة التنافسية والإحصاء
- 11.3 million▲ +615,687 في السنة (+5.7%)
الأعمال
- تراخيص الأعمال التجارية الجديدة في دبيالنصف الأول من عام 2026، البر الرئيسي والمناطق الحرة · هيئة تسجيل وترخيص الأعمال في دبي
- 58,337▲ +58,337 جديد؛ 173,652 تجديد
- أعضاء جدد في غرفة تجارة وصناعة دبيمارس 2026 · غرفة تجارة وصناعة دبي
- 2,70941% في قطاع العقارات والتأجير والخدمات التجارية
- اقتصاد الإمارات العربية المتحدةالربع الأول من عام 2026، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة، التقرير الاقتصادي الفصلي
- +3.0%القطاع غير النفطي +4.8%؛ توقعات العام 2026 بأكمله +1.6%
البنوك والإقراض
- القروض المصرفية (إجمالي الائتمان)يوليو 2026 · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة
- AED 2,799B▲ +18.1% سنويًا (الربع الثاني)؛ +1.5% في يوليو
- القروض للأفراديونيو 2026 · CBUAE عبر AGBI
- AED 598B▲ +14% سنويًا؛ +2.3% في يوليو
- الودائع المصرفيةيوليو 2026 · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة
- AED 3,510B▲ +14.0% سنويًا (الربع الثاني)
- قوة رأس المال المصرفيالربع الثاني من عام 2026 · التقرير الاقتصادي الفصلي الصادر عن CBUAE
- 17.0%كفاية رأس المال؛ رأس المال الأساسي (CET1) 14.5%؛ القروض المتعثرة 2.8%
- سعر الفائدة الأساسيأكتوبر 2026 · البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة
- 3.90%▲ +0.25 نقطة في 17 سبتمبر 2026
الرهون العقارية
- تسجيلات الرهون العقارية (DLD)يناير – أغسطس 2026 · تحليل شركة A G H للبيانات المفتوحة الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)
- 30,675▲ +9.9% مقارنة بالفترة من يناير إلى أغسطس 2025؛ بقيمة 134.5 مليار درهم إماراتي (+12.6%)
- الرهون العقارية، يناير–سبتمبريناير – سبتمبر 2026 · دائرة الأراضي في دبي
- AED 151.1B34,910 تسجيلًا
ماذا يعني ذلك للعقار
- لا يزال الطلب في ازدياد: فقد زاد عدد سكان دبي بنحو 227,000 نسمة خلال تسعة أشهر، وافتتحت ما يقرب من 58,000 شركة جديدة في النصف الأول من العام. وكلاهما يغذي الطلب على الإيجارات أولاً، ثم الشراء.
- تتبع البنوك سياسة إقراض صارمة: ارتفع إجمالي الائتمان بنسبة 18% سنويًا، وارتفعت القروض الممنوحة للأفراد بنسبة 14%، مع وجود رأس مال قوي (نسبة كفاية رأس المال 17%، ونسبة القروض المتعثرة 2.8%). التمويل متاح.
- يتجه المشترون إلى التمويل: فقد ارتفعت تسجيلات الرهون العقارية بنحو 10% هذا العام، في حين انخفض إجمالي المبيعات بنحو 18%. وهناك نسبة متزايدة من المشترين من المستخدمين النهائيين الذين يلجأون إلى القروض المصرفية بدلاً من المشترين النقديين على المدى القصير.
- التحدي الرئيسي هو تكلفة التمويل: فقد ارتفع سعر الفائدة الأساسي إلى 3.90% في سبتمبر. وتعتمد المناطق التي يقل العائد الصافي فيها عن تكاليف الاقتراض على نمو الأسعار، وهو ما شهد تباطؤًا.
سيتم إضافة أعداد الشركات الصغيرة والمتوسطة ومعدلات نموها بمجرد نشر أحدث الأرقام الرسمية.
فحص المناطق · 5 سنوات من المبيعات الفعلية
ما هي المناطق الأكثر أماناً للاستثمار؟
فحصنا كل صفقة مسجّلة منذ 2021 في 37 منطقة في دبي وطرحنا ثلاثة أسئلة بسيطة: هل ارتفعت الأسعار؟ هل ارتفعت بثبات؟ وهل ما زال المشترون يأتون؟
ارتفعت الأسعار عاماً بعد عام دون تقلّبات كبيرة. الخيار الأقل مخاطرة.
ارتفعت الأسعار إجمالاً مع صعود وهبوط. فرصة جيدة لكن تحتاج صبراً أكثر.
مشترون أقل أو أسعار دون ذروتها. اشترِ فقط بخصم واضح.
- أكثر 5 مناطق ثباتاً على الخريطة
- 1ند الشبا الاولى12.5% نمو سنوي · مخاطر 20/100 · 6.3% إجمالي
- 2زعبيل الثانيه11.1% نمو سنوي · مخاطر 33/100 · 8.1% إجمالي
- الدبابيس تشير إلى المركز التقريبي لكل منطقة.
رابحو السنوات الخمس يفقدون الزخم الآن
سجل طويل قوي، لكن الأسعار تراجعت في آخر ربع أو المبيعات منخفضة هذا العام.
- الخليج التجارىالربع −17.6% · مبيعات العام −53%
- جبل علي الأولىالربع −17.2% · مبيعات العام −53%
- الحبيه الخامسةالربع −6.5% · مبيعات العام +29%
- وادي الصفا 3الربع −18.9% · مبيعات العام −83%
- الخيران الأولىالربع −6.2% · مبيعات العام −32%
- برج خليفةالربع −3.8% · مبيعات العام −41%
تتسارع خلال آخر ستة أشهر
الأسعار مرتفعة في آخر ربع وآخر ستة أشهر.
- جبل علي الصناعية الثانيةالربع +5.3% · 6 أشهر +24.5%
أين تحركت الأسعار في آخر ربع، ولماذا
آخر 3 أشهر مكتملة مقارنة بالثلاثة السابقة. قد يتحرك السعر لأن القيمة تغيّرت فعلاً أو لأن مزيج المبيعات اختلف؛ العوامل توضح السبب.
- جبل علي الصناعية الثانية▲ 5.3%
ما الذي حرّكه: off-plan +5.3% (AED 1641→1729/sq ft) · studios and 1-beds 100%→85% of unit sales (smaller units price higher per sq ft) · sales +2500% (52→1352)
- ام سقيم الثالثه▲ 4.6%
ما الذي حرّكه: mix shift: off-plan share 71%→17% of priced sales · studios and 1-beds 55%→41% of unit sales (smaller units price higher per sq ft) · sales +50% (32→48)
- مدينة المطار▲ 2.4%
ما الذي حرّكه: off-plan +2.4% (AED 1695→1735/sq ft) · sales +1% (4828→4860)
- وادي الصفا 3▼ 18.9%
ما الذي حرّكه: off-plan -17.0% (AED 1665→1382/sq ft) · ready -9.5% (AED 1016→919/sq ft) · sales -44% (336→189)
- الخليج التجارى▼ 17.6%
ما الذي حرّكه: off-plan -10.7% (AED 3527→3150/sq ft) · ready -1.7% (AED 1903→1870/sq ft) · mix shift: off-plan share 56%→35% of priced sales (off-plan sells above ready here) · sales -10% (1438→1293)
- جبل علي الأولى▼ 17.2%
ما الذي حرّكه: off-plan -17.3% (AED 2389→1976/sq ft) · sales -47% (1318→700)
| المنطقة | التقييم | السعر للقدم | النمو سنوياً (5 سنوات) | منذ بداية العام | آخر 6 أشهر | آخر ربع | آخر شهر | الآن | عائد الإيجار الإجمالي | المخاطر |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ند الشبا الاولى | نمو ثابت | AED 2,153 | +12.5% | +16.3% | +3.3% | +0.1% | — | مستقر | 6.3% | منخفضة |
| زعبيل الثانيه | نمو ثابت | AED 3,140 | +11.1% | +9.5% | −3.9% | +0.3% | −4.0% | مستقر | 8.1% | متوسطة |
| اليلايس 2 | نمو ثابت | AED 1,553 | +7.1% | +16.4% | −4.5% | −4.1% | −0.2% | ▼ يتراجع الآن | 4.3% | مرتفعة |
| مدينة دبي الملاحية | نمو ثابت | AED 2,916 | +12.8% | +5.4% | −6.5% | −6.6% | +3.9% | ▼ يتراجع الآن | 5.6% | عالية |
هذه أكثر 4 مناطق ثباتاً. يرى المستثمرون المعتمدون جميع المناطق الـ37، بما فيها التي تستدعي الحذر. اطلب الوصول الكامل ←
كيف نحسب ذلك
- السعر للقدم: متوسط الشقق والمكاتب خلال آخر 6 أشهر.
- النمو سنوياً: متوسط ارتفاع السعر في كل عام.
- منذ بداية العام: السعر من يناير حتى آخر شهر مكتمل مقارنة بالأشهر نفسها من العام الماضي. آخر ربع: آخر 3 أشهر مكتملة مقارنة بالثلاثة السابقة.
- عائد الإيجار: الإيجار السنوي المسجّل ÷ سعر البيع الجاهز، قبل رسوم الخدمات.
- المخاطر: أعلى عندما تتقلّب الأسعار كثيراً أو تكون دون ذروتها أو يتراجع المشترون أو تعتمد المنطقة على الإطلاقات الجديدة.
- جميع الأرقام مبيعات وإيجارات مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك، تُحدَّث يومياً. الأسعار السابقة لا تضمن المستقبل.
الخلاصة
أين تبحث حسب ميزانيتك
جاهز: مدينة دبي الرياضية (~946 درهم/قدم، متوسط 900 ألف)، مجمع دبي لاند السكني (~860، 760 ألف)، المدينة العالمية (~707–1,072، 475–755 ألف)، ديسكفري جاردنز (~893، 745 ألف)، مدينة دبي للإنتاج (~1,083، 788 ألف).
خارطة: مجان (بن غاطي سكاي فليم، استوديوهات ~570 ألف)، مجمع دبي للاستثمار (672 ألف).
⚑ تهيمن الاستوديوهات على أبراج الخارطة المتراجعة؛ وإعادة البيع قبل التسليم ستنافس مخزون المطوّر. فضّل شقق الغرفة الجاهزة التي تؤجَّر من اليوم الأول.
جاهز: قرية جميرا الدائرية (~1,242 درهم/قدم، متوسط 960 ألف)، أرجان (~1,361)، الفرجان (~1,275، 1.43 مليون)، واحة السيليكون (~950)، موتور سيتي (~979)، داماك هيلز (~1,328)، أبراج بحيرات جميرا (~1,508، 1.58 مليون).
خارطة ذات استيعاب: أرانشيا ياردز 2 (1.35 مليون)، RAW District 2 (1.2 مليون)، داماك لاجونز – فالنسيا (1.26 مليون).
⚑ خصم الجاهز مقابل الخارطة هو الأوسع هنا (15–35%). في هذه الشريحة يحقق شراء الجاهز مع التفاوض أفضل سعر دخول.
جاهز: الخليج التجاري (~1,774 درهم/قدم مقابل 2,622 على الخارطة)، دبي مارينا (~2,029، 2.25 مليون)، دبي هيلز (~2,153)، خور دبي هاربور (~2,286)، سوبها هارتلاند (~1,971)، وسط المدينة (~2,584، 3.1 مليون).
خارطة ذات استيعاب: فاليا، الخور (2.27 مليون، 261 صفقة)، سوبها سنترال (2.7 مليون).
⚑ المنازل الجاهزة في الخليج التجاري تُتداول بأقل 32% من إطلاقات الخارطة: أقوى مؤشر قيمة مقابل الموقع في الحلقة الراقية.
راقي جاهز: نخلة جميرا (~2,370 درهم/قدم مقابل 5,381 على الخارطة، متوسط 6.2 مليون)، فلل دبي هيلز، تلال الإمارات.
فلل على الخارطة: سوبها سانكتشواري (4.2 مليون)، جرينز من دانوب (4.5 مليون).
أراضٍ: 140 قطعة في اليفرة 1، 114 في الحبية الخامسة؛ وقطع راقية في النخلة ودبي هيلز.
⚑ في النخلة سعر الخارطة أكثر من ضعف الجاهز. المخزون الجاهز الراقي هو الأكثر أماناً لحفظ القيمة؛ وشراء أراضي الفلل يشير إلى معروض فلل جديد 2029–2031.
إن كنت تعتمد على التمويل البنكي
البنوك تموّل غالباً العقارات المكتملة. وفق قواعد مصرف الإمارات المركزي، يمكن للوافد الذي يشتري منزله الأول حتى 5 ملايين درهم الاقتراض حتى 80% من القيمة (70% فوق 5 ملايين؛ المواطنون 85% / 75%)؛ والمنزل الثاني بحد أدنى، وتمويل الخارطة نحو 50%، وأقساط الديون الشهرية بحد 50% من الدخل. احسب نحو 7–8% إضافية من السعر لرسوم الدائرة 4% وتسجيل الرهن والتقييم ورسوم البنك والوساطة.
ماذا يعني ذلك: على المشتري المعتمد على التمويل استهداف الوحدات الجاهزة المسعّرة ضمن تقييم البنك، حيث تشتري دفعة 20% العقار اليوم — وتُظهر بيانات سبتمبر نمو هذه الشريحة (تسجيلات الرهن +10%، مبيعات 2–3 ملايين +15%). الأنسب: شقق جاهزة بغرفة أو غرفتين في قرية جميرا الدائرية وأبراج بحيرات جميرا ودبي مارينا والخليج التجاري والفرجان ومدينة دبي الرياضية، والتي تُتداول بأقل 15–35% من الخارطة في المناطق نفسها. تجنّب المبالغة في شراء الخارطة بدفعة كبيرة بعد التسليم تنوي إعادة تمويلها — فالبنك سيقيّم الوحدة عند التسليم مقابل الصفقات الجاهزة الواردة هنا لا سعر الإطلاق.
أراضٍ · مبانٍ كاملة · صفقات جملة
مشترو الصفقات الكبيرة كانوا نشطين في سبتمبر
من الأراضي تم تداولها — 909 صفقة أرض، منها 140 في اليفرة 1 و114 في الحبية الخامسة.
تجاوزت 125 مليون درهم في شهر واحد: أراضٍ تجارية في النهدة والجافلية، فيلا في نخلة جميرا، وأرض سكنية في دبي هيلز.
أُعيد تمويلها كمحافظ — ملاك طوابق ومبانٍ كاملة يحرّرون السيولة؛ إضافة إلى دفعات من 6 إلى 28 وحدة اشتُريت في دقيقة واحدة.
تبيع أرضاً أو مبنى كاملاً أو محفظة؟
نسعّرها مقابل صفقات الأراضي والجملة المسجّلة في منطقتك، ونعرضها على المشترين النشطين في تلك الشريحة.
تشتري أرضاً أو مبنى أو بالجملة؟
يرى المستثمرون المعتمدون كل صفقة كبيرة مع رقم الأرض، ودفعات الجملة حسب المشروع، ونسب بيع المطوّرين وراء كل إطلاق.
لمحة عن المناطق
الخارطة مقابل الجاهز، سبتمبر
| المنطقة | المبيعات | خارطة | خارطة درهم/قدم | جاهز درهم/قدم | خصم الجاهز |
|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 802 | 54% | 1,526 | 1,242 | 19% |
| Madinat Al Mataar (Dubai South) | 688 | 95% | 1,709 | — | — |
| Majan | 544 | 92% | 1,409 | 1,405 | 0% |
| Business Bay | 422 | 34% | 2,622 | 1,774 | 32% |
| Al Hebiah Fifth (Damac Lagoons) | 384 | 70% | 1,724 | — | — |
| Jabal Ali Industrial Second | 341 | 100% | 1,788 | — | — |
| Dubailand Residence Complex | 309 | 78% | 1,402 | 860 | 39% |
| Al Hebiah First | 306 | 100% | 2,035 | — | — |
| City of Arabia | 298 | 99% | 1,738 | 1,130 | 35% |
| Al Khairan First (Creek) | 292 | 100% | 2,596 | — | — |
| Downtown Jabal Ali | 273 | 96% | 1,613 | 1,116 | 31% |
| Al Yufrah 1 (Sobha Sanctuary) | 254 | 37% | 1,930 | — | — |
التقارير الكاملة · للمستثمرين المعتمدين
احصل على التقارير اليومية والأسبوعية والشهرية الكاملة
- — التقارير الأسبوعية والشهرية كاملة، كل صفقة ومنطقة
- — جميع المناطق مقيّمة على النمو والاستقرار والمخاطر لخمس سنوات
- — استيعاب المطوّرين: أي الإطلاقات تبيع وأيها يتراجع
- — صفقات الجملة ورهون المحافظ وأكبر الصفقات مع أرقام الأراضي
- — تحليل المستثمر من 10 صفحات بالعربية والإنجليزية
يراجع فريقنا كل طلب. تستغرق الموافقة عادةً يوم عمل واحد.
معلومات سوقية وليست نصيحة مالية. حدود التمويل ملخّصة من أنظمة مصرف الإمارات المركزي؛ تأكد من الشروط مع بنكك.