بعد تسعة أشهر: العقارات الجاهزة في دبي تتفوّق في القيمة على البيع على الخارطة، رغم تفوّق الأخير في عدد الصفقات

وصلت أول حصيلة رسمية للربع الثالث، وهي تُعقّد الرواية المعتادة. فالبيع على الخارطة لا يزال يتصدّر العناوين وعدد الصفقات، غير أن الحصة الأكبر من الأموال في الأشهر التسعة الأولى من 2026 اتجهت إلى عقارات قائمة بالفعل.

الأرقام الرئيسية

وفقاً للبيانات التي نشرتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي في 1 أكتوبر، سجّل السوق 574.12 مليار درهم عبر 165,018 معاملة بين يناير وسبتمبر. ويمثّل ذلك 62.47% من إجمالي عام 2025 البالغ 919 مليار درهم، مع بقاء ربع كامل من العام. وبلغت المبيعات 379.4 مليار درهم عبر 123,416 معاملة، وهي ثاني أعلى قيمة مبيعات في تاريخ سوق دبي بحسب الدائرة.

وفي إطار المبيعات، يبدو التوزيع بين الجاهز والبيع على الخارطة أكثر توازناً من حيث القيمة منه من حيث العدد:

• العقارات الجاهزة: 196.08 مليار درهم عبر 39,320 معاملة
• العقارات على الخارطة: 183.32 مليار درهم عبر 84,090 معاملة

أي أن البيع على الخارطة يمثّل نحو ثلثي المبيعات من حيث العدد، بينما تتصدّر العقارات الجاهزة من حيث القيمة. وبقسمة القيمة على العدد، وهو حساب من إعدادنا وليس إحصاءً صادراً عن الدائرة، نحصل على متوسط يقارب 5.0 مليون درهم للمعاملة الجاهزة مقابل نحو 2.2 مليون درهم للمعاملة على الخارطة. وتشمل هذه الأرقام الأراضي والمباني الكاملة إلى جانب الوحدات السكنية، لذا لا ينبغي اعتبارها أسعاراً نموذجية للشقق.

ماذا تخبرنا هذه الفجوة

يقف خلف هذه الأرقام نوعان مختلفان من المشترين. فالبيع على الخارطة هو نقطة الدخول: قيمة أصغر للصفقة، وخطط دفع مرحلية، وعدد كبير من المشترين لأول مرة والمستثمرين، يلتزم كلٌّ منهم بمبلغ متواضع. أما العقارات الجاهزة فتضم الصفقات الكبيرة المنفردة: الفلل الراقية والمباني الكاملة وقطع الأراضي، التي تُشترى بالسيولة النقدية أو بمساهمة ذاتية كبيرة، ويرتفع متوسط قيمتها بشكل ملحوظ.

وهذا مهم لطريقة قراءة السوق. فالعدّ الأسبوعي للصفقات يميل إلى إظهار البيع على الخارطة بصورة أقوى لأنه القطاع الأعلى تكراراً، بينما يعطي مجموع الأموال المتدفقة وزناً أكبر للأصول الجاهزة وعالية القيمة. والأمران صحيحان معاً، والمستثمر الذي يتابع أحدهما فقط سيُسيء تقدير الدورة.

سبتمبر: عودة التمويل

تسير أرقام سبتمبر في الاتجاه نفسه الذي رأيناه على امتداد الشهر. فقد بلغ إجمالي نشاط سبتمبر 50.78 مليار درهم عبر 16,490 معاملة، منها مبيعات بقيمة 29.66 مليار درهم عبر 11,430 صفقة. وسجّلت الرهونات 16.79 مليار درهم عبر 4,266 معاملة، أي نحو ثلث القيمة الإجمالية للشهر بحسابنا. وعلى مدى الأشهر التسعة، بلغت الرهونات 151.13 مليار درهم، أي ما يقارب 26% من إجمالي القيمة.

ويتسق ارتفاع حصة الرهونات في سبتمبر عن المتوسط السنوي مع عودة المشترين الموسمية بعد الصيف. وهو مهم أيضاً لأن المقترضين معرّضون لتكلفة التمويل، وقد أفادت جهات وساطة بأن إيبور لثلاثة أشهر بلغ نحو 4.3% في نهاية سبتمبر، مقابل 4.00% في بداية الشهر. ولم تُؤكَّد هذه القراءات بعد مباشرةً من بيانات المصرف المركزي، لذا نتعامل معها بحذر.

أين تتجه الأموال

من حيث قيمة المبيعات على مدى الأشهر التسعة، جاءت بزنس باي في المرتبة الأولى بحسب الدائرة (أكثر من 20 مليار درهم)، تليها مدينة المطار (نحو 17.7 مليار درهم)، ثم اليلايس 1 (16.1 مليار درهم)، ونخلة ديرة (13.0 مليار درهم)، ونخلة جميرا (11.6 مليار درهم). وتجمع القائمة بين مراكز راسخة ومناطق أراضٍ ومخططات رئيسية كبيرة، وهو ما ينسجم مع صورة الصفقات الكبيرة في العقارات الجاهزة والأراضي.

وأشار ملخص منفصل للربع الثالث صادر عن Springfield Properties، وهو يعتمد منهجيته الخاصة ويُعدّ مصدراً ثانوياً، إلى أن قيمة السوق الثانوية ارتفعت بنسبة 24.22% عن الربع الثاني، وأن دبي الجنوب تصدّرت عدد الصفقات السكنية بـ 5,165 صفقة. ويتجه ذلك في الاتجاه نفسه لتعافي إعادة البيع الذي ناقشناه الأسبوع الماضي، مع التنبيه إلى أن المجموعتين من البيانات غير قابلتين للمقارنة المباشرة.

ماذا يعني ذلك لعملاء A G H

بالنسبة للمشترين، القراءة العملية هي أن «الخارطة مقابل الجاهز» ليست منافسة بقدر ما هي خيار يتعلق بالغاية. فالبيع على الخارطة يناسب من يريد قيمة دخول أقل وخطة دفع وأفقاً زمنياً طويلاً. والعقار الجاهز يناسب من يريد دخلاً أو سكناً فورياً، ويستطيع تقدير السعر استناداً إلى صفقات مسجّلة حديثة لا إلى كتيبات الإطلاق.

أما البائعون في العقارات الجاهزة، فإن سوقاً تستقطب فيه الأصول الجاهزة حصة أكبر من القيمة يوفّر خلفية إيجابية، شريطة أن يرتبط التسعير بصفقات فعلية. وللمستثمرين، الانضباط المفيد هو مقارنة المتماثل بالمتماثل: متوسط قيمة الصفقة والعائد وتوقيت التسليم، لا العدد الإجمالي للصفقات.

تتابع A G H Properties تسجيلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي على مستوى المجتمعات السكنية والمشاريع، وهناك تتحوّل هذه الأرقام العامة إلى قرارات. إن كنت تقارن بين البيع على الخارطة والعقار الجاهز، أو تفكّر في البيع، تواصل مع فريقنا للحصول على استشارة خاصة قائمة على البيانات.