السوق الراقي في دبي يبرد مع تثبيت الفائدة في الإمارات عند 3.90%: أين انتقل الزخم؟

وصلت ثلاث إشارات خلال الأسبوعين الماضيين: قرار من المصرف المركزي يُبعد احتمال انخفاض كلفة التمويل في الوقت الراهن، ومبيعات أسبوعية تراجعت على مدى عدة أسابيع، وتقرير عن السوق الفاخر يُظهر أول انخفاض ربع سنوي في أسعار العقارات الراقية منذ عام 2020. وإذا قُرئت معاً، فهي ترسم سوقاً لا يزال نشطاً، لكن الزخم فيه انتقل من الشريحة العليا إلى العقارات ذات الأسعار المبتدئة والمتوسطة.

بيانات الأسبوع: مستقرة لكنها أدنى

بحسب «أريبيان بزنس» التي تنقل بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، سُجّلت 2,579 عملية بيع بقيمة 7.44 مليار درهم في الأسبوع من 26 إلى 30 أكتوبر. وبإضافة الرهون (3.51 مليار درهم) والهبات (1.31 مليار درهم)، بلغ إجمالي التصرفات المسجلة 12.26 مليار درهم. وسجّل المصدر نفسه 2,676 عملية بيع بقيمة 8.59 مليار درهم في الأسبوع من 12 إلى 16 أكتوبر، و2,871 عملية بيع بقيمة 7.58 مليار درهم في الأسبوع من 28 سبتمبر إلى 2 أكتوبر.

النمط هو تراجع طفيف في عدد الصفقات: 2,871 ثم 2,676 ثم 2,579، أي انخفاض بنحو 10% خلال الفترة. أما القيمة فكانت أكثر صموداً، إذ بلغ متوسط الصفقة في الأسبوع الأخير نحو 2.9 مليون درهم بحسب حساباتنا. ولم نعثر على نشرة للأسبوع من 19 إلى 23 أكتوبر، لذا لا نستخلص استنتاجات عن ذلك الأسبوع. وجميع هذه الأرقام الأسبوعية مصدرها تقارير ثانوية لبيانات الدائرة، وينبغي التحقق منها من السجلات الرسمية قبل أي استخدام خارجي.

الفائدة: لا تيسير في الأفق

في 28 أكتوبر أبقى مصرف الإمارات المركزي سعر الأساس عند 3.90%، بعد قرار الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي إبقاء نطاق سعر الفائدة عند 3.75% إلى 4.00%، بحسب «غلف نيوز» و«تريدنغ إيكونوميكس». وأشارت «غلف نيوز» إلى استمرار ارتفاع التضخم في الولايات المتحدة وقفزة في أسعار الطاقة. ولأن الدرهم مربوط بالدولار، فإن كلفة الاقتراض في الإمارات تتبع سياسة الفيدرالي عن كثب.

بالنسبة إلى المشترين، يعني ذلك أن انخفاض أسعار التمويل العقاري الذي كان متوقعاً قد تأجّل. وعلى من يعدّ نموذجاً مالياً لعملية شراء أن يفترض الأسعار الحالية لا خفضاً قادماً. ولا يزال التمويل العقاري جزءاً مهماً من النشاط، إذ بلغ نحو 29% من إجمالي القيمة المسجلة في الأسبوع الأخير بحسب حساباتنا، ولذلك فإن توقعات الفائدة تؤثر في مسار الصفقات.

السوق الراقي: أول انخفاض ربع سنوي منذ 2020

وجدت مراجعة «نايت فرانك» للربع الثالث، التي نقلتها «ذا ناشيونال» في 21 أكتوبر، 86 عملية بيع سكنية بقيمة 10 ملايين دولار فأكثر، بانخفاض 17% على أساس سنوي ونحو 34% عن الربع الثاني. وتراجعت الأسعار في أحياء المدينة الراقية العشرة بنسبة 5% على أساس ربع سنوي، وهو أول انخفاض منذ 2020، فيما كانت أحجام التداول في هذه الأحياء أقل بنسبة 29.4% عن العام السابق. وفي نخلة جميرا، الموقع الأكثر نشاطاً بـ27 صفقة، تنخفض الأسعار 9.1% خلال اثني عشر شهراً لتبلغ 4,083 درهماً للقدم المربعة.

ويُظهر التقرير نفسه سبب أن الصورة ليست صورة تراجع شامل. فمنذ بداية العام بيعت 412 وحدة بقيمة 10 ملايين دولار فأكثر، بزيادة 15% عن الفترة نفسها من 2025. ووصف رئيس أبحاث الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في «نايت فرانك» الصراع الإقليمي بأنه أكبر عبء على النشاط، قائلاً إن طبيعة الأعمال العدائية المتقطعة تُضعف الثقة. وتستمر الصفقات الكبيرة الفردية: فقد كانت شقة في نخلة جميرا بقيمة 55 مليون درهم وشقة في «دبليو ريزيدنسز» بقيمة 53.7 مليون درهم بين أكبر الصفقات المسجلة في أكتوبر. ونلفت إلى أن مقال «ذا ناشيونال» يتضمن تضارباً داخلياً في بعض الأرقام القيمية، لذا نعتمد هنا أعداد الصفقات والنسب فقط.

أين يتركّز النشاط

تحت العناوين الرئيسية، يتركّز الحجم في الشرائح السعرية الدنيا والمتوسطة وفي المشاريع على الخارطة. فقد وجد تحليل «بروجكتري» لبيانات الدائرة للفترة من 5 إلى 11 أكتوبر أن 63.8% من مبيعات المنازل في دبي كانت تسجيلات على الخارطة من حيث العدد، بينما استحوذت المنازل الجاهزة على حصة أكبر قليلاً من القيمة بنسبة 50.7%. وكانت أنشط المشاريع في ذلك الأسبوع «أزيزي فينيسيا» بـ106 مبيعات و«بينغاتي سكاي تيراسيز» بـ78. وأفادت «إدواردز آند تاورز» سابقاً بأن الصفقات دون 3 ملايين درهم شكّلت 84.28% من معاملات الربع الثالث. وتسير الإطلاقات على المنطق نفسه: إذ تبدأ أسعار «تشابتر 02» من «نيوبري» في الورسان 4 من 525 ألف درهم، و«ربدان أفينيو» في ميدان من 1.3 مليون درهم، بحسب قوائم «دوبيزل» لشهر أكتوبر.

ماذا يعني ذلك للمشترين والمستثمرين

بالنسبة إلى المشترين، فإن غياب التيسير في الفائدة وضعف الشريحة الراقية يدعوان إلى الانتقائية لا إلى الاستعجال. ففي الشريحة الراقية تحسّنت قدرة التفاوض، ويملك المشترون الذين يدفعون نقداً خيارات أوسع من العام الماضي. أما المشترون بتمويل عقاري، فالأسلم أن يختبروا قدرتهم على السداد عند الأسعار الحالية.

وبالنسبة إلى المستثمرين، فإن الشريحتين الأدنى والمتوسطة هما حيث تتركّز السيولة حالياً، مما يدعم خيارات إعادة البيع، لكن المعروض مرتفع، لذا يصبح اختيار المشروع والمطوّر وموعد التسليم أهم من السعر المعلن. وأما ملّاك العقارات الراقية، فالتسعير الواقعي قياساً بالصفقات المسجلة أرجح أن يحقق البيع من التمسك بمستويات الطلب لعام 2025.

تتابع A G H Properties تسجيلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي على مستوى المجتمعات السكنية. وإذا كنتم تدرسون شراءً أو بيعاً أو مراجعة لمحفظتكم في ظل بيئة الفائدة الحالية، فتواصلوا مع فريقنا لجلسة استشارية خاصة.