سوق إعادة البيع في دبي بدأ بالتحوّل. والمشترون الغائبون هم مستأجرو اليوم.

طوال معظم عام 2026، لم يكن الجزء الأضعف في سوق العقارات بدبي هو البيع على الخارطة ولا القطاع الفاخر، بل سوق إعادة البيع الاعتيادي: المساكن الجاهزة في المجتمعات الراسخة التي تنتقل ملكيتها بين الملّاك الأفراد. ويشير تحليل جديد نُشر في 22 سبتمبر إلى أن هذا القطاع بدأ أخيراً بالتحوّل، وطريقة تحوّله تكشف الكثير عن هوية الموجة القادمة من المشترين.

التحوّل بالأرقام

وفقاً لتحليل أجرته Espace Real Estate لبيانات دائرة الأراضي والأملاك، ارتفعت صفقات السوق الثانوية السكنية بنسبة 24.6% في يوليو وأغسطس مقارنةً بمايو ويونيو. وتكمن أهمية ذلك في أن الصيف يسير عادةً في الاتجاه المعاكس؛ ففي الفترة نفسها من عام 2025، تراجعت الصفقات الثانوية بنسبة 14.2%. أما هذا العام، فقد ارتفع النشاط خلال أهدأ فترات السنة.

لكن لا ينبغي المبالغة في تقدير هذا التعافي. فأحجام إعادة البيع في يوليو وأغسطس ظلّت أقل بنحو 44% من الأشهر نفسها في 2025، بعد أن كانت في مايو ويونيو أقل بنسبة 61.5%. وقد كان العام الماضي استثنائياً، لذا كانت فجوة سنوية كبيرة متوقعة دائماً. ما تغيّر هو الاتجاه: فقد تقلّصت الفجوة مقارنةً بعام 2025 بنحو 17 نقطة مئوية خلال شهرين فقط. وجاءت خلاصة Espace نفسها متّزنة: سوق إعادة البيع لم يتعافَ بالكامل، لكن زخمه تغيّر بشكل جوهري.

الطلب على السكن لم يغادر

الرقم الأكثر دلالة يقع بجانب بيانات المبيعات. فقد سجّلت دبي 274,228 صفقة إيجار بين مايو وأغسطس 2026، بتراجع لم يتجاوز 4.6% على أساس سنوي. وخلال الأشهر الأربعة نفسها، تراجعت مبيعات السوق الثانوية بنسبة 53.4%.

وعند وضع هذين الرقمين جنباً إلى جنب، تتضح قصة عام 2026. فالسكان لم يغادروا، والطلب على السكن لم ينهر. واصل الناس تجديد عقودهم وتوقيع عقود جديدة بمستويات قريبة من المعتاد. ما توقّف هو الانتقال من الإيجار إلى التملّك. فقد تريّث المشترون المحتملون، على الأرجح بانتظار وضوح الأسعار بعد سنوات من النمو السريع، بينما استمرّوا في العيش في المدينة كمستأجرين.

وتشير البيانات على مستوى المجتمعات إلى الاتجاه نفسه. ففي The Springs، ارتفعت عقود الإيجار الجديدة بنسبة 34.4% في يوليو وأغسطس مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. والمجتمعات العائلية ذات الطلب الإيجاري المستقر هي عادةً حيث يتحوّل المستأجرون في النهاية إلى مشترين، لأن من يوقّعون تلك العقود يعرفون مسبقاً أنهم يريدون البقاء.

لماذا تدعم بيانات سبتمبر هذا التحوّل

تُظهر الأسابيع الثلاثة الكاملة الأولى من سبتمبر سوقاً نشطاً مستقراً، لا سوقاً يستعيد تسارعه. فقد سجّلت نشرة دائرة الأراضي والأملاك للفترة 21-25 سبتمبر إجمالي صفقات بقيمة 11.19 مليار درهم: 6.41 مليار درهم مبيعات عبر 2,426 صفقة، و3.86 مليار درهم رهون، و915 مليون درهم هبات. ويأتي ذلك بعد 10.67 مليار درهم و14.04 مليار درهم في الأسبوعين السابقين. وتركّزت أبرز صفقات الأسبوع في قمة السوق، إذ سُجّلت ثلاث شقق في Como Residences بنخلة جميرا بقيم 71.2 مليون و64.9 مليون و60.9 مليون درهم. لكن الأحجام الأسبوعية الثابتة التي تتجاوز 2,400 عملية بيع تُظهر أن السوق الأوسع يتداول أيضاً.

العامل الوحيد الذي يعمل ضد انتقال المستأجرين إلى التملّك

تحرّكت تكاليف التمويل هذا الشهر في الاتجاه غير المرغوب. فقد بلغ سعر إيبور لثلاثة أشهر الصادر عن المصرف المركزي 4.00% في 3 سبتمبر. أما الأسعار التي ينشرها وسطاء الرهن العقاري استناداً إلى تثبيتات المصرف المركزي فتضعه عند نحو 4.31-4.35% في الأسبوع الأخير من سبتمبر. ولأن معظم قروض الرهن العقاري في دبي يُعاد تسعيرها وفق إيبور بعد فترة التثبيت الأولى، فإن هذه الحركة تنعكس مباشرة على التكلفة طويلة الأجل للشراء. ولا تزال العروض التنافسية بسعر ثابت للمقيمين الموظفين تبدأ من نحو 3.78% لمدة عامين، لذا لم تتغيّر تكلفة الدخول بشكل كبير. لكنها تكافئ المشترين الذين يثبّتون شروط تمويلهم مبكراً لا متأخراً.

وبالنسبة إلى مستأجر يدرس الشراء، لا تزال الحسابات مواتية على نحو غير معتاد. فالعائدات الإيجارية الإجمالية على الشقق في دبي تبلغ نحو 6.8-6.9%. بعبارة أخرى، يشكّل الإيجار الذي يدفعه المستأجر سنوياً حصة معتبرة من سعر الشراء. ومع استقرار الأسعار أو تراجعها الطفيف (فقد انخفض المتوسط على مستوى المدينة في أغسطس بنسبة 1.7% سنوياً)، أصبح المسكن الجاهز المُختار بعناية في مجتمع راسخ خياراً أكثر منطقية اليوم مما كان عليه قبل اثني عشر شهراً.

ما الذي سنقوله لعميلٍ هذا الأسبوع

إن كنت مستأجراً وتنوي البقاء، فإن الظروف التي كانت تبرّر الانتظار (النمو السريع للأسعار وعدم اليقين بشأن مستقرّ السوق) قد انقضت إلى حدّ كبير. قارن إيجارك السنوي بتكلفة الرهن العقاري لوحدة مماثلة في المجتمع نفسه، وثبّت شروط التمويل قبل أي تحرّك إضافي في إيبور.

إن كنت تملك عقاراً جاهزاً لإعادة البيع في مجتمع راسخ، فهذه أكثر فترات العام ملاءمةً للبائعين حتى الآن. المشترون يعودون، لكنهم مطّلعون على الأسعار ويقارنون بالصفقات المسجّلة حديثاً. سعّر عقارك وفق الأدلة، والأدلة الآن في صالحك.

إن كنت تستثمر من أجل الدخل، فإن تعافي أحجام إعادة البيع مع استقرار الطلب الإيجاري يوفّر أرضية سليمة للوحدات الجاهزة المؤجّرة. وأقوى الخيارات هي في المجتمعات التي يظهر فيها نمو عقود الإيجار بوضوح في البيانات.

---

تعافي سوق إعادة البيع لا يزال في بدايته، ويتفاوت من مجتمع إلى آخر. تتابع A G H Properties تسجيلات البيع والإيجار لدى دائرة الأراضي والأملاك على مستوى المبنى والمجموعة السكنية، وهناك تحديداً سيظهر انتقال المستأجرين إلى التملّك أولاً. إن كنت تدرس الاستمرار في الإيجار أو الشراء أو البيع خلال الأشهر المقبلة، تواصل مع فريقنا للحصول على استشارة خاصة قائمة على البيانات.